揭开房贷险的面纱
一、什么是房贷险：
房贷险相对寿险、车险而言，熟悉者寥寥。其实，房贷险全称为“个人住房抵押综合保险”或“个人抵押贷款房屋综合保险”，是购房者向银行申请贷款时，为防范房贷风险，贷款人选择购买的保险。此处所指“贷款”为商业银行贷款，不含公积金贷款部分。
二、房贷险的新增条款：
目前保险市场上的房贷险都含有新条款，增加了针对被保险人的还贷保证责任，规定还款人在保险期限内因遭受伤害事故导致死亡或伤残，丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行借款合同上约定的还贷责任，保险公司将按规定的比例承担银行贷款余额的全部或部分还款。同时，在合同中列出了死亡和不同伤残等级相应的偿付比例。上海市场上目前的房贷保险主要以“上海个人住房抵押综合保险”为主，包括了财产责任险和还贷责任险。
还贷责任险这种类似普通人身意外险、又在费率上有所优惠的保障险种，对于那些以房产为最大资产、且又没有足额人身保障安排的人群来说，不失为一种聪明的选择。按照贷款多少安排好房贷险，就不会因为自身遭遇各种意外伤害失去还贷能力，而导致所购房产因还不了贷款而被银行收回。
例如在原有《个人贷款抵押房屋保险》的基础上，人保财险又推出了《个人贷款抵押房屋综合保险》。两个条款的主要区别是房贷险综合险除负责赔偿条款约定的自然灾害和意外事故导致的房屋损失外，还负责借款人因意外伤害死亡和高度残疾后，保险公司将赔偿其所欠的贷款。而前者只负责赔偿条款约定的自然灾害和意外事故导致的房屋损失。
三、关注房贷险细节：
●在还清贷款前，房贷险能否变更受益人？
我们首先要知道房贷险的保障目的：一是保证贷款最直接和有效的收回，二是保证房屋作为抵押物的安全。因此，发生大额的赔款应首先保证归还银行贷款，如果借款人有能力在出事后保证还款，银行也可以不享受赔款，但是必须保证有优先选择的权利。
保险公司是为银行和投保人提供保险服务的，是按照银行和投保人的约定提供服务，保险公司不能指定受益人。在贷款合同中，银行要求作为第一受益人，也可以理解为合同的约定义务。因此，在还清贷款前，房贷险是不能变更受益人的。
●房贷险交多少？
目前，本市开办个人抵押贷款房屋保险的财险公司包括人保、太平洋、太平等多家保险公司，但其条款、费率、手续费标准，以及保单的格式目前均不统一。 一般房贷险的保险金额是按照银行的规定计算，依照房屋的购置价或贷款本金加利息计算，个人不能自行确定。保险费率系数是按照贷款年限有所不同。
例如，罗先生购买商品房一套，售价100万元，罗先生准备办理个人抵押房屋贷款70万，根据保额和贷款年限不同，房贷险分别计算如下：
保费计算公式：保费=保额×0.04%×15.98（系数）
0.04%为购买中国人民保险股份有限公司的《个人贷款抵押房屋综合保险》的费率。
20年还清，保额100万元，需缴纳保费6392.00元。
20 年还清，保额70万元，需缴纳保费4474.40元。
保费计算公式：保费=保额×0.04%×8.97（系数）
10年还清，保额100万元，需缴纳房贷险3588.00元。
10年还清，保额70万元，需缴纳房贷险2511.60元
注：根据年限的不同，计算保费的系数也不相同；各大保险公司对保额的认定也不相同，有的按照售价，有的按照抵押贷款的额度。
与房贷险亲密接触
一、投保人伤残赔不赔？
案例：
刘女士于2005年购买商品房时投保了房屋贷款保险，其夫为这套房屋的主贷人。然而，天有不测风云，顾女士丈夫于去年突发脑中风，住院治疗，出院后瘫痪在床，几乎丧失全部劳动能力，无力偿还贷款。于是，刘女士申请理赔，却被告知由于其夫是因疾病导致丧失全部或部分还贷能力，不属保障范围，不能获得理赔。当时保单上明明有死亡、伤残等条款，怎么就不能理赔了？
理赔方案：
很多人购买房贷险的时候都有和刘女士一样的想法，认为只要是买了房贷险，如果出现身体问题不能还贷，保险公司就会赔偿。实际上，疾病导致的身体问题在房贷险中是免责的。
房贷险的保险责任分为还贷保证保险责任和财产损失保险责任。其中，还贷保证保险责任指的是被保险人在保险期限内，因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残，丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行还贷责任的，由保险公司按比例承担贷款余额的全部或部分还贷责任。
这里要注意意外伤害的界定。在上海统一实行的房贷险条款中，对“意外伤害”有明确定义：以外来的、突发的、非本意的、非疾病的客观事件为直接且单独的原因致使身体受到的伤害。还特别提到，被保险人的疾病、猝死或在整容手术、内外科手术中发生的医疗事故，保险公司不承担赔偿责任。刘女士丈夫是脑中风导致丧失还贷能力，属于疾病原因，依据保险合同，确实无法得到保险公司的理赔。
二、非受益人也可申请理赔
案例：
学生季某的父亲早逝，与母亲共同生活。2005年，季某的母亲购买了一套商品房，贷款35万元，贷款期限30年。去年12月，季某的母亲在擦玻璃的时候意外坠楼，事后经警方调查，结论为“意外死亡”。三个月后，季某由于没有经济能力始终没有向银行履行还贷义务，收到了银行的催款函。季某向保险公司提出房贷险理赔，却被保险公司指出，银行作为受益人才能提出理赔。
理赔方案：
一般保险公司认为，如果房贷投保人死亡，那么他的继承人是没有权利向保险公司提出赔偿请求的，理由是房子的继承人不是保单上的受益人；保单上的第一受益人是银行。根据《保险法》第二十二条的规定，只有被保险人和受益人才享有保险金的请求权，因此，如果银行不向保险公司索赔的话，房子的继承人就可以按照房贷协议向银行缴纳贷款及利息，这与保险公司是否赔偿没有直接关系。
实际上，上述情况确实经常出现在房贷险理赔纠纷中。不少房屋继承人由于上述因素就放弃了向保险公司理赔的过程。其实，应该采取积极的态度解决以上问题。首先，继承人要与银行保持紧密联系，催促银行作为受益人提出理赔请求。一般情况下，银行会按照程序向保险公司理赔。但是，如果遇到银行不作为，也不是完全没有解决办法。
金钻律师事务所的郭律师认为,在房贷险中，被保险人指定银行为受益人，是将保险合同项下的利益转让给银行，并非保险合同的转让。且被保险人转让的是保险合同项下的利益,仅仅是保险理赔请求权中的实体权利,即保险金的受领权，但理赔请求权中的程序性权利仍应由被保险人或其继承人享有。季某虽然不是保单上的第一受益人，但却是这份保险的利害关系人，现在被保险人死亡，季某作为被保险人的合法继承人和房贷的还款义务人，自然可以向保险公司提起理赔还贷的主张。如果保险公司拒绝理赔，法律上，季某可以作为原告起诉保险公司。
三、巧用房贷险保家财
案例：
秦先生于2004年6月购买了一套商品房。当时房屋总价为76万元。他通过银行办理按揭贷款53万元，贷款年限为20年。去年以来，央行已经连续数次加息，秦先生感觉每月的还贷压力开始加大。前不久，他向亲朋好友借了一笔钱，准备提前还贷。但问题是，提前还贷以后，房贷险如何处理？是退保还是继续保？
理赔方案：
自2005年以来央行不断加息，房贷险遭遇了退保潮。不少人认为，只要提前还贷，房贷险就没什么实际用途了，那么退保就成了没有损失的惟一选择。实际上，这里面存在一个误区。房贷险不仅可以保证房屋贷款安全，更重要的功能是，对房屋本身也具有保障功能。
不少读者提出，房贷险的第一受益人是银行，如果提前还贷，房贷险就没有意义了。实际上，当房屋贷款提前还清的那一刻起，房贷险的受益人就可以变更了。所以保险业内人士提示，如不提前还贷，可以更改房贷险受益人，把房贷险作为家财险来使用。
另外，保险业内人士告诉编者，从费率来看，房贷险费率要大大低于家财险。以三年期的家财险为例，保额30万元需要保险费用600元左右，而30万保额的贷款提前3年还贷，可以退的保险费用不超过400元。也就是说，退保的钱不够购买同期的家财险。所以，如果希望对名下房屋进行保险，与其在提前还贷后退保，不如变更保险受益人。
