先有李嘉诚出手世纪商贸广场，再有恒积大厦折价叫卖，再有近日传得沸沸扬扬的大摩抛售‘锦麟天地’的传闻。最近一段时间，抛盘、接盘熙熙攘攘，项目持有方与投资基金的动作愈加频繁。暗流涌动，暗战升级，对于当事人的买家与卖家，意欲何为?市场动能又为何集中在这一时期集中释放?
市中心商办叫卖声不断
6月初，有媒体“披露”：“摩根士丹利11亿元叫卖 “锦麟天地”酒店式公寓”。该报道还“预言”大摩将有后续“出货”跟进，称下一个将被大摩叫卖的项目，很可能就是酒店式公寓华山夏都。事实上，“华山夏都”在今年1月已被英国高富诺以人民币12亿元从大摩手中接盘。因而，华山夏都将被叫卖的消息并不可靠，也让“锦麟天地”被叫卖的可信度也大打折扣。
但不管怎样，市场上的叫卖之声确实风生水起。除了有关摩根士丹利的两个项目叫卖传闻之外，高盛和花旗都手中的项目也一样“绯闻”不断。更有消息人士曝料，西藏路、淮海路口的佳成商厦、北外滩地区的耀江国际广场、外滩街道183街坊地块项目——兴力浦大厦、屡次被拍卖的九江路酒店工程项目——新新商厦，以及凤阳路601号项目——静安豪生大酒店也在叫卖之列。另外，烂尾多年，位于黄河路、南京西路的鸿祥大厦也传出了抛盘消息。
其实，但凡是好项目的交易行为，都听不到叫卖之声。就像大摩的华山夏都，两大巨头直接洽谈，外人得到消息的时候，这笔交易都已经尘埃落定。同样，锦麟天地这样正常经营，利润颇丰的项目也不会拿到市场上叫卖。
而真正在市场上叫卖的项目，基本都是烂尾的，或是挑剩下的。这些案例其实在市场上叫卖已久，很难高位套现，甚至能否甩卖都尚未可知。
叫卖者高位套现?
6月7日，央行年内再次调高存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。由于银根紧缩，加剧了商业地产运作的资金压力。在市场行情并不十分明朗的情况下，开发商选择获利自保也是情理之中的事情。
兴力浦大厦叫价29亿
曾经是周正毅“得意作品”的兴力浦大厦位于四川中路、汉口路交界处，目前已建成一栋商办楼。股权转让叫价26亿元(不含佣金);产权交易叫价29亿元。
目前，兴力浦大厦已基本竣工，各大门均用木板简易封住，“开发商是考虑要整栋出售的，所以工程竣工至今也不散卖，也不出租。”现场工作人员如是说。记者查询网上房地产数据显示，兴力浦大厦曾在2006年12月开盘，推出办公房源130套，房型面积从152-1045平方米/套不等，共涉及建筑面积55800.57平方米，网上参考价32000元/平方米。粗略估算，该批房源若以参考价32000元/平方米的价格售罄，开发商将得以回笼资金约17.9亿元。
时隔一年半，整盘叫卖的价格竟然已高出当初散卖可得总额约10亿元，若以可销售面积的单价计算，单价已在50000元/平方米之上。值得一提的是，中介人士表示，开发商方面对接盘者提出的要求较高，“他们要求首付达到六成，可能急于回笼资金吧。”
新新、豪生叫卖声高
分析人士指出，目前，房地产信贷已经受到政策的严格限制，开发商的资金周转很大程度上依赖于项目的销售，而商业地产无法轻易散售，商业地产开发商资金链紧张已是不争的事实。“或许这也是新新商厦和凤阳路601号被一转再转的原因之一。”
2006年2月24日，金丰投资持股29.5%的上海市住房置业担保有限公司，与上海静安地产集团签署凤阳路601号地块转让协议。目前，其收购的凤阳路601号地块酒店式公寓已改造为上海静安豪生大酒店(五星级)。项目的地理位置十分优越，与南京西路商圈未来地标之南京西路688号地块仅一墙之隔。该项目总建筑面积27757平方米。目前，这个静安豪生大酒店已广泛地被中介人士在市场上叫卖，价格统一为8亿元。粗略估算，楼板价约29000元/平方米。
新新商厦，项目位于黄浦区九江路、广西路口，紧邻中福城大酒店，是一栋建筑面积仅1万平方米，高约11层的酒店物业。资料显示，该项目目前正在改扩建中，仅完成了土建和安装，尚未精装修。
据悉，2002年7月，已经有过4次流拍记录的新新商厦终于以5480万元的价格易主;2006年9月20日，经上海黄浦区房地产交易中心审核，中水电公司所属的上海水利电力对外工程有限公司成功受让上海新新商厦酒店工程项目，转让价格为1.8亿元人民币，预计项目总投资2.3亿元人民币。当时，接盘方表示，上海新新商厦酒店预计改建后将建成为一栋准四星级产权式商务酒店，并预计2007年4月底全面竣工。如今，命运多舛的新新商厦尚未完成内部装修，又再次被在市场上叫卖，整盘叫价3.8亿元，估算单价高达39000元/平方米。
非开发企业欲卖楼变现
6月中旬，淮海路、西藏路的佳成商厦传出转让消息，同一时间，位于虹口区北外滩地区的耀江国际广场也传出转让信息——开发商保留的商业部分——1幢28层酒店式公寓、1幢28层甲级写字楼组成，总面积22573平方米，以5.5亿元叫卖。近日，该项目内的写字楼正式在上海联合产权交易所以1.88亿元的价格挂牌转让。据悉，该项目引来众多意向买家寻盘，产权交易所网页的访问次数立即高达近300次。
耀江国际广场南靠汉阳路，西临吴淞路，其南距黄浦江约二三百米。整个小区建筑面积近14万平方米，由1幢酒店式公寓、1幢写字楼、3幢高层住宅及若干独立式“企业总部建筑”组成。
本次挂牌转让的写字楼，总建筑面积近7500平方米，由三部分相连组成，其中1号楼建筑面积3120平方米(8层)，面临吴淞路主干道;2号楼建筑面积2459.27平方米(4层)，位于吴淞路余杭路拐角处;3号楼建筑面积1920平方米(4层)，位于余杭路上。
若以挂牌底价1.88亿元计算，则该栋楼单价约为2.5万元/平方米。记者从北外滩地区多家中介门店了解，目前区域内的住宅次新房成交单价约在2.5万-2.8万元/平方米左右。值得一提的是，由于地区内现有商用物业不多，仅宝矿国际大厦等，所以当地出售型甲级写字楼的挂牌均价一般高达5万元/平方米左右。
这栋楼的业主方是鞍山钢铁集团驻沪办事处，开发商耀兴房产公司还特意按照鞍钢的要求为其量身定做，楼宇布局、内部结构也都按其设计需要建造。不过，自2006年交房后，就从未有人搬进去过，连内部装修也未进行，空置至今已近3年。鞍钢委托机构的代表徐先生向本报记者表示，转让的原因是将闲置物业盘活变现。 实际上，目前，欲将闲置物业变现的非开发企业并不止鞍钢一家，由于不看好后市，闵行煤气公司也欲盘活手中多个物业变现。“他们认为，以目前的行情来看，今年应该高位套现，明年宜守不宜攻。”
接盘者高位不高?
这么多人在叫卖商业项目，大摩为什么不卖无限度?因为无限度生意尚冷，还没有达到可以“高位”叫价的热度，所以，不是不叫，热度未到。而已经卖的，应是自认为已达“赚个盆满钵满”的“高位”。不过，很明显，只要有买家，就非绝对“高位”，因为买家眼里无“高位”。
财团大鳄“扫货”心切
地产业界真个是有人哭来有人笑。尽管有不少开发商资金紧张，但也有不少开发商因为前几年的谨慎经营而可以自给自足，更有甚者 “钱多得无处花”。“北京一个财团，他们现在手上有100亿元的资金投不出去，在上海疯狂地找项目。”一位不愿意透露姓名的知情人士告诉记者，上述三个项目，这家北京财团都有过接洽，甚至连黄河路21号(鸿祥大厦)的“抛盘方”都有过接触。据悉，鸿祥大厦位于黄河路、凤阳路口，紧邻南京路新世界，距离南京西路仅约50米。目前有消息显示，该项目欲以32000元/平方米的楼板价抛盘，根据其2.3万平方米左右的建筑面积粗略估算，总价约在7.4亿元左右。“目前，我们正在调查这个项目的抛盘方。”
据该知情人士透露，除了该北京财团，目前不少大鳄亦在市场上“扫货”。“我听说九龙仓和大摩都在市中心物色好项目。反正每次有好项目抛出来，肯定就有人跟进接洽。”
无任如何，有一些项目，买来卖去，有人卖有人买，金额动辄数以兆计，就构成了我们这个城市的另一个话题。这个话题虽不无聊，却有些没趣，因为明星级主角都是外人，本地大亨只能跑龙套。虽时有本地卖家，但多抛售半成品，以吸引身份高高在上的外来买家输出资金技术;也有本地买家，但多数收购烂尾，买下后一定分好小份尽快再卖。
上半年外资交易97亿
dtz戴德梁行最新的统计数据显示，今年上半年，外资在沪的大宗交易额大约为97亿元。从整体收购案的数量和价格来看，与往年相比，今年的交易额毫不逊色。
今年上半年主要的收购案包括：1月，高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑中的c幢，总价12亿元;2月，韩国的“未来资产”收购了翠湖天地御苑18号楼，总价9.63亿元;5月，李嘉诚旗下的香港上市公司和记港陆与美国投资基金“亚太置地”旗下公司“hutchison harbour ring limited”签订协议，以44.38亿元出售位于上海长乐路的世纪商贸广场;此后，卓越金融集团向黑石集团出售了其上海长寿商业广场，价格为11亿元。
对此，dtz戴德梁行投资部董事叶建成指出，上半年外资进出市场都是正常的操作行为。事实上，外资还是在融入这个市场，虽然有外资在抛盘，但是接货的也是外资，所以实际上，抛盘导致的是越来越多的外资进入上海这个市场。他预计今年整年的收购交易总数将是这个数字的翻倍。
“外资依然在待价而沽，现在的进出只是正常的市场交易。而从投资周期、市场成熟度来看，上海都是在不断完善的。只是不巧，现在是在市场的调整期，所以会形成外资抛售的假象。” 叶建成表示。
至于交易特点，以黑石基金进入上海的第一个项目长寿商业广场为例，黑石占90%的股份，并且将会长期持有和租赁物业。因此黑石在持有和租赁的过程中，也提升了该商业广场的价值。叶建成表示，对于黑石而言，他们在物业的选择上，偏好于商业不动产，而不会做住宅。私募基金还偏好于收购尚未产生效益的资产，虽然风险较大，但是私募基金会将其二次开发、招租，最后变成经营成熟的物业，然后再寻找新的买家接手。一般这种成熟的物业风险就很小，更容易受到海外投资基金的青睐。
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中外合作开发或成商业开发主导
目前，银根紧缩，但大多数内地开发企业的资金周转在较大程度上只能依赖于项目的销售。对于商业项目来说，无法轻易散售，长期持有则需要大量资金支持。由于商业地产开发的回款周期长，在资金压力加大的背景下，一些企业较为保守的做法就是整盘叫卖。
不过，从近期的重大交易可以看出，市场中并非所有开发商的资金链都很紧张，因为除了一些‘烂摊子’因为股权、债权上千丝万缕的复杂关系，较难被盘活外，优质商业项目并不乏接盘者。
“值得一提的是，目前，不少‘外资’开始寻找本地的开发商进行合作，因为项目投资的回报更大，而且项目操作还可以依靠本地开发商。不像整体物业收购，还需要另外花费人力来进行管理。”叶建成分析，目前，在外资的海外股权交易中，银行对于住宅的交易都相当谨慎，对于项目资质的要求比较高，而且融资额度不大，一般为50%-60%。而商业地产的未来前景比较乐观，买方的融资也比较容易，关键是找到需要融资的卖家。
不仅是上海，在青岛、天津等地，也有越来越多的基金在寻求与本土开发商的战略合作。“这种形式也为开发商拓宽了融资渠道。在今年不少本土开发商面临资金问题的时候，这样的合作还是非常行之有效的。”
